安邦旗下地產商開發資質被註銷仍盤踞北京CBD核心地塊
2018年，昔日成交價25.2億元的北京國際商務中心區（CBD）Z3地塊進入撂荒的第六年，原因是一級開發商沒有向北京市土地儲備中心移交土地。
時間財經調查獲悉，該地塊的一級開發商北京商務中心開發建設有限責任公司（簡稱CBD開發公司）已經不具備房地產企業四級開發資質，註冊所在地的辦公樓也在2017年底被拆除，公司連續四年主營收入為零，負債總額超過14億元。這家“殭屍房企”是安邦保險集團旗下安邦物產的子公司。
另一方面，已經拍下土地的二級開發商聯合體仍在焦急等待，成員之一的萬通地產在2018年4月至5月將面臨總規模16億元項目信託的兌付壓力。
消失的一級開發商
時間財經於1月9日下午探訪了位於北京CBD的Z3地塊，這裏與建設中的北京第一高樓“中國尊”相鄰，卻只有幾排雜樹在凜冽冬風中矗立，一位50多歲的外地保安駐守這片成交價25.2億元的寶地。真正的“主人”是相隔國貿橋約1公里之外的安邦保險集團。
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Z3地塊最早由北京市國土局授權北京商務中心開發建設有限責任公司（簡稱“CBD開發公司”進行一級開發，該公司註冊於2002年，最初的兩家股東為北京市朝陽區CBD 管委會和遠洋地產。
2007 年4月，管委會退出，安邦集團進入，目前北京安邦物產有限公司出資3.61 億元占股53%、遠洋地產出資3.20 億元占股47%，法定代表人和董事長為遠洋集團董事長李明。安邦是遠洋地產母公司遠洋集團的第二大股東。
時間財經從北京市朝陽區住房與城鄉建設委員會獲悉，CBD開發公司的四級房地產開發資助證書有效期截止於2017年12月30日，因逾期未複核已經被註銷。
時間財經通過工商部門查詢到的CBD開發公司2016年度資產狀況显示，公司當年銷售和主營業務收入均為0元，凈利潤為-448萬元，負債總額145494萬元。再往前推溯，公司近四年的銷售額及主營業務收入均為0元。
時間財經在Z3地塊現場了解到，CBD開發公司工商註冊地址所在的“中基新東方寫字樓”已經於2017年12月拆除，目前只留下廢棄的停車場擋桿。時間財經通過工商登記的電話、郵件等形式均未能聯繫上CBD開發公司，公司官網也無法訪問。控股股東安邦物產的工作人員拒絕回應CBD開發公司及Z3地塊的相關問題。
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根據北京市國土局2005年發布的《北京市土地儲備和一級開發暫行辦法》，土地儲備開發的利潤率不高於預計成本的8%。業內人士表示，這也是普遍適用於一級開發商的經營利潤核定方法。據財新網的報道，安邦旗下的CBD開發公司沒有接受這一報酬，拒絕向土地儲備中心移交Z3地塊。不過，這一消息未能得到安邦和土地儲備中心的證實。
一級開發商消失，但通過北京市土地招拍掛程序中標Z3地塊的二級開發商聯合體仍沒有獲得國有土地使用權證。2018年，原計劃於2012年動工建設的Z3地塊進入撂荒的第六年。
煎熬的二級開發商
2010年12月，中國國際金融股份有限公司（簡稱中金公司）、中金佳業（天津）商業房地產投資中心（有限合夥）、 萬通地產、亞洲電視有限公司（下稱亞視）和西部國際金融貿易中心有限公司（下稱西部金融）聯合體以25.20 億元拍下北京CBD Z3地塊，土地面積10490 平方米。25.2億元的成交價包括政府土地收益13.20 億元，土地開發補償費12 億元。
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在此後的土地移交糾紛中，亞視於2012年6月第一個退出。聯合體剩餘四方於2013年3月註冊成立了北京金通港房地產開發有限公司（下稱北京金通港），註冊資本金28 億元，其中，萬通地產占股35%，西部金融占股30%，中金公司占股1%，中金佳業占股34%。中金佳業是私募及信託資金作為LP，中金公司作為GP的股權投資基金。
萬通地產是第二個離場的聯合體成員，但其類REITs 證券化的退出方式也埋下隱患。目前名義上只持有金通港公司1%股權的萬通地產並未從CBD Z3中全身而退，2018年4月至5月，兩筆總金額約為16.7億的信託到期需要為投資者兌付。
2013 年4 月，萬通地產聯合華潤信託成立正奇資本基金管理公司（下稱正奇基金），發起CBD物業投資基金集合資金信託計劃（下稱CBD物業投資信託），向市場募集約13.2 億元，期限五到七年，預期收益率12.57%-20.09%。
時間財經獲得的CBD物業投資基金說明書显示，正奇資本募集13.2億元，扣除相關各方管理費用等所得凈額后，將其中的11.98億元用於購買位於北京CBD核心區的Z3地塊34%股權。
萬通地產將金通港股權由左手倒右手，獲得了約1.76億元的投資收益，但也面臨着信託兌付壓力。2018年4月，CBD物業投資信託將結束5年的投資期，進入退出期。
與此同時，萬通地產在2011年5月5日發行的中糧信託•中金地產基金系列（中金佳業）集合資金信託計劃（期限7年，募資4.77億元，扣除受託人三年信託報酬后的4.71億元注資中金佳業），也將在2018年5月到期。
時間財經聯繫到萬通地產董事長許立，他未對項目進展和信託兌付情況的詢問進行回應。一份中金佳業的信託報告显示，金通港公司目前只持有《建設工程規劃許可證》（地上部分）、《建築工程消防設計審核意見書》和一些住建部門的書面批複，沒有獲得核心的《國有土地使用權證》，無法進行實質的二級開發。
中金佳業的部分LP即將成為第三批離場的聯合體成員，前述中金佳業的GP負責人拒絕透露意向退出的LP是誰，但明確表示安邦有意受讓這部分權益。目前，中金佳業的股東名錄中僅有一位自然人股東，名為吳招娣。
作為一級開發商的安邦是否已經入股二級開發商金通港？安邦物產旗下的CBD開發公司遷往何處？對CBD Z3地塊有哪些新近的開發規劃？截止發稿，安邦保險集團公關部未回應這些問題。
駐守Z3荒地的保安在寒風中驅趕臨時停在藍色大門前的車輛，他告訴時間財經，自己已經在此地工作四年有餘，每年3月開春都有開工的消息，最後不了了之。
“地主”安邦
除了閑置的Z3地塊，安邦還是與之相鄰的Z4、Z5、Z6、Z9及Z10的主人。
在2010年12月的土拍中，Z4 地塊由民生銀行（現由安邦控股）以29.96 億元成交，土地面積10030 平方米；Z5 地塊由安邦保險、和諧健康保險股份有限公司和標準投資集團有限公司聯合體以25.20 億元成交，土地面積9578 平方米；Z6 地塊由遠洋集團（安邦與中國人壽共同控股）、香港上海滙豐銀行有限公司和崇高發展有限公司聯合體以38.07 億元成交，土地面積11007 平方米。
在2011年7月的土拍中，Z9 地塊被安邦人壽和北京濤力投資管理有限公司投標聯合體取得，土地面積7411平方米，中標價格為22.92 億元；Z10 地塊由北大方正集團有限公司、聯通租賃、安邦財險和中國中信集團公司聯合體取得，土地面積8046平米，中標價格為34.5 億元。
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時間財經從北京市住建委了解到，2005年11月，CBD開發公司獲得了一級開發授權，項目東至：北京核儀器廠廠區和光華路12號院6號樓、7號樓西側，西至：東三環中路，南至：中服大廈和建國路，北至：光華飯店、北京市日壇中學光華路分校及光華路12號院2號樓南側。前述安邦控制的Z3、Z4、Z5、Z6地塊均在這一授權的一級開發範圍內。
安邦最近一次直接參与北京土地拍賣要追溯到2014年8月：安邦保險曾與北京華融、SOHO、信達以及方興保利聯合體一起競拍二環內的金融街華嘉衚衕地塊，最終華融以74.6億元總價成功中標。
安邦最近一次地產投資動向則發生在2017年12月15日：金融街控股股份有限公司發布公告稱，發行“泰康-金融街上海火車站北廣場D 地塊商業不動產債權投資計劃”，和諧健康保險股份有限公司擬認購D地塊債權計劃8億元。金融街與和諧健康保險均由安邦控股，此次債權投資標的則是由金融街於2015年的7月15日以88.15億元拍得的上海火車站北廣場項目，一時成為“上海地王”。
中國保監會於2010年9月制定的《保險資金投資不動產暫行辦法》規定，保險公司投資房地產，不得有以下行為：直接從事房地產開發建設（包括一級土地開發）；投資設立房地產開發公司，或者投資未上市房地產企業股權（項目公司除外），或者以投資股票方式控股房地產企業。已投資設立或者已控股房地產企業的，應當限期撤銷或者轉讓退出。
“地主”安邦正踩在紅線邊緣。
北京時間財經記者岳嘉
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