本港核心地區優質寫字樓水漲船高，內地資金爭相押注，成交價屢創新高。共同工作空間（co-working spaces）在香港流行多年，本為個人工作者、初創企業等提供成本低廉的劏房辦公室，早前卻有報道指，連跨國企業也進駐共同工作空間，個人工作者和初創企業的生存空間會否隨之收窄，令人擔憂。
香港呎租倍升 共同空間冒起
有國際地產顧問報告指出，2016年第二季香港30層或以上的商厦，呎租已高達每年278.5美元（約2,172港元），蟬聯全球首位，較第2名紐約貴逾5成。政府歷史數據顯示，香港核心地區和非核心地區的租金及售價指數自2003年至2015年，都普遍錄得最少接近一倍的升幅，個別地區如上環、中環更升近兩倍。
但「你有張良計，我有過牆梯」，在香港寫字樓租金愈來愈高不可攀的同時，共同工作空間隨之興起，成為應對高昂租金的一種方式。截至2015年年底，已有最少40個共同工作空間在香港運作。
共同工作空間在本地被戲稱為「劏房辦公室」，因其運作模式與住宅劏房有類似之處，都是把一個空間分拆為多個單位分租，佔地兩層約數千呎的辦公室，分間後可進駐數十間蚊型公司。辦公空間細小，好處是租金較低，本地營運商月租一張固定辦公枱的費用都在3,000元上下。「蚊型公司」甚或個人工作者，總算能以此棲身。然而，最近連滙豐銀行都在銅鑼灣WeWork劏房辦公室租了逾300張寫字枱，供其數碼團隊辦公。這令人疑惑，作為市值逾萬億的「大笨象」，為何會進駐本為初創公司而設的共同工作空間？
巨企租用 靈活節省人事成本
其實共同工作空間並不單單是工作場所，還需要幫助租戶建立社群、創造體驗，以及促進商務。美國便有共同工作空間建立了一個純由女性組成，而又各自從事不同行業的社群，讓她們連結起來，分享經驗。共同工作空間的租戶互相支援，更有助提升彼此的工作效率。例如一間公司若需要設計商標，只要坐在椅子滑往隔壁的設計公司，便能獲取意見。因此，創業和個人工作者租用這些劏房辦公室，固然有成本考慮，但他們在內獲得的工作資源與靈感，亦是考慮進駐的因素。
至於大公司，其資金雖不若「蚊型公司」緊絀，但租用共同工作空間能助其靈活增減人手。劏房辦公室可按月租賃，「易入易出」，方便調度。此外，共同工作空間亦可助其節省人事成本。The Work Project創辦人李政勳（Junny Lee）宣稱，香港公司每月平均需要為每名員工支付大約8,000至10,000元的辦公室租金，而使用共同工作空間的月租成本則可低至每10名員工6,600元。而據報道，除了滙豐，亦有其他銀行為了管理在經濟不確定周期中的員工波動人數，將租用共同工作空間列為他們的選項。
國際營運商進駐 核心區更渴市
在共同工作空間愈來愈多的同時，競爭亦更為激烈。在亞太地區當中，約7成共同工作空間是位於城市邊緣、租金較為廉宜的地帶，但在東京和香港，卻有超過5成的共同工作空間坐落於城市核心商業區。另外，在新興亞太市場當中，雖然本地或區域性的營運商仍有6成市場佔有率，但具有國際背景的營運商已在大幅擴張，進駐核心地區。以上述WeWork為例，在2016年上半年登陸香港時，即直接進駐銅鑼灣的Tower 535寫字樓，與本地品牌相較，他們吸納的樓面面積達10倍以上。
近年香港核心地區如中環、灣仔、銅鑼灣等地的甲級寫字樓空置率均徘徊在極低水平，2月整體空置率為1.8%，創下2007年後新低，共同工作空間在核心地區擴大版圖，如滙豐這等「大客」又趨之若鶩，核心地區的甲級寫字樓，只會更為渴市。
租金上升，作為二房東的共同工作空間經營者的盈利當然會被成本擠壓，經營者除了向其「劏房」租客加租，亦會選擇走向高配備、高增值及高檔路綫，除了常用功能外，還提供醫療保健、企業融資和一站式會計等服務，甚至設有遊戲室與迷你影院。共同工作空間的定位，因應國際營運商的加入和租金上漲，未來會變得更為複雜，再非所有都適合個人工作者或「蚊型公司」。
將來共同工作空間的生態，相信會走向多元化，目標客群不會局限於初創企業，在核心地區亦會吸引大客進駐，而創業者則留在定價較低的二綫地區。過去學者在研究創業生態時，多計算城市中共同工作空間數量來作為一項創業支援指標，這在未來相信更難一概而論，要審慎應用。
參考資料
http://paper.hket.com/article/1543980/%E5%B7%A8%E4%BC%81%E6%90%B6%E4%BD%94%E5%8A%8F%E6%88%BF%E8%BE%A6%E5%85%AC%E5%AE%A4%20%E5%B0%8F%E4%BC%81%E4%BD%95%E8%99%95%E5%8E%BB%EF%BC%9F
