和兄弟姊妹、親戚一同繼承房子，大家對老家該留、該賣有不同想法，怎麼辦？地價稅和房屋稅，怎麼計算？若有人的持分被法拍，其他共同繼承人該怎麼搶救祖產？律師提出4種法律建議，化解潛在的衝突，讓大家皆大歡喜。
父母好意留下的房產，卻變成兄弟姊妹爭執的導火線？
日前有新聞報導，一位老先生過世後，留下一棟價值超過千萬的老屋，由4位子女共同繼承。由於兄姊各有家庭，手足當中，只剩未婚的小弟住在老家。但繳稅時，小弟卻認為其他人也該平分地價稅、房屋稅，讓兄姊相當不滿。此外，當房子由多人共同繼承時，有人想賣、有人不想，意見不合的情況也時有所聞。
元鴻法律事務所律師陳慶鴻、楊媛婷指出，在實務上，土地、房地產因為代代傳承，產權愈分愈細的情況並不罕見。一塊土地，可能有上千、甚至上萬位地主。複雜的產權不僅導致土地和房產難以利用，也容易造成共有人之間的紛爭。
和他人共同繼承房產或土地，該注意哪些事情？倘若大家對房產、土地的處置有不同想法，如何避免紛爭、圓滿解決？
繼承房產必知！「分別共有」與「公同共有」，差在哪？
楊媛婷指出，繼承人在討論如何處理房產以前，需先釐清什麼是法律定義的「共有」。法律上的「共有」有2種：公同共有和分別共有。想登記分別共有，在辦理遺產繼承時，須經所有繼承人協議。若沒有經過這道手續，則各繼承人對遺產均為公同共有。
公同共有和分別共有，在法律及稅賦上有很大差異，但一般人往往難以理解。陳慶鴻舉例說明，假設一棟價值1,500萬、位於信義區的老屋有3位繼承人小明、小美和小華，一年需繳交的地價稅和房屋稅總和為1,500元。在公同共有的情況下，如未推選管理人，則3人均為房屋稅、地價稅的納稅義務人。
每年，國稅局會通知3人這棟房子的房屋稅和地價稅金額。當大家都不繳稅時，小明、小華和小美會同時收到欠稅傳繳通知。且3人不能主張自己僅有1/3的產權，只要繳500元的稅款。「法律規定，『公同共有人對全部應納稅捐負有連帶責任』。只要3人繳交的總額不到1,500元，國稅局就會持續向他們追討。」楊媛婷指出。
而分別共有，則是3人各自持有1/3的房地產「持分」，各自需繳交1/3的房屋稅、地價稅。換言之，小明、小華和小美分別只需繳交500元的房屋稅、地價稅。辦理分別共有，較能清楚地釐清所有繼承人的權利義務。不過需注意的是，戶籍已遷出老家的人，需繳交的房屋稅、地價稅，可能不適用自用住宅優惠稅率。
共同持有房子麻煩多，零碎的房屋產權怎麼「用」？4種可能的法律解方
人多嘴雜難辦事，多人共同持有的房產、土地難以利用，甚至可能因為繳稅問題，引發親人之間的嫌隙。零碎的房屋產權，該如何整併、變現？
陳慶鴻提出，法律上可能的解方有4種：
1. 以市價將持分出售給其他共有人
將自己手中的持分賣給其他共有人，是最簡單的處理方式。以前述案例來說，小明可以用500萬的價格，將自己手中1/3的持分賣給小華或小美。但前提是3人已辦理分別共有，如果房產在公同共有的情況下，無法交易持分。
但需注意的是，根據《遺產及贈與稅法》規定，二親等以內親屬間的財產買賣以贈與論。賣方除了土地增值稅，也會被課徵贈與稅。
根據財政部公告，2022年起，每人每年的贈與稅免稅額為244萬。以小明和小華的交易為例，因為金額超過244萬元，需要另繳贈與稅。除非兩人能向國稅局提出「已支付價款之確實證明」，證明小華確實有付款給小明，且該筆款項也不是由小明借給小華，或提供擔保向他人商借而來，才有可能免繳贈與稅。
2. 以持分抵押質借貸款
房地產或土地的持分仍然具有客觀價值，故依照法理而言，持分也可以作為抵押品而向銀行申請貸款，並且可以讓閒置的房產、土地變現為現金流。但陳慶鴻指出，由於擁有持分不代表可以實際利用不動產，因此，除非是極有價值的土地或房產，實務上很難單以持分成功貸得款項。
3. 多數決後合法賣給他人，平分價金
共有人對房產、土地的處置方式有不同想法，怎麼辦？
依土地法第三十四條之一第一項規定，「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」
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簡單來說，當共有人當中有過半數的人同意，且其總持分也超過一半時，就可以合法將房產、土地賣給他人。例如，小明、小華想變賣掉老家，但小美不願意。由於人數和持分已經過半，小明、小華仍可以將老家賣給他人，事後再將賣屋所得按照持分比例分給小美。
但需注意的是，土地法第三十四條之一第四項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」換言之，小明和小華在出售老家前必須先寄存證信函通知小美，確認她是否有意以和外人相同的條件買下兩人的持分。如果在期限前，小美回覆拒絕承買或沒有回覆，小明和小華就可依法將老家賣給他人。
4. 向法院聲請「共有物分割」
不論是公同共有或分別共有，也不管每個共有人持分多寡，任何一位共有人都可以向法院訴請「共有物分割」。而實務判決中，常見的分割方式有「原物分配」、「原物分配兼金錢補償」及「變價分配」等3種。
以前述小明、小華、小美的例子說明，嚴格的原物分配，是指把東西分成3份。例如土地切成3塊，一人分1塊。但因為房屋不能切分，只能原物分配給某一人，再由他以價金補償其他兩人，這就是「原物分配兼金錢補償」。
因此，若小明向法院聲請共有物分割，法院會先對房產和土地進行鑑價。鑑價結果出爐後，法官會進一步詢問小華、小美，是否有意願分割特定的部份，或是願意買下其他人的持分？如果大家都不願意出錢，就會進入變價分配的程序。
所謂變價分配，即是將土地、房地產執行法拍，再將拍賣所得價金按持分比例分給所有共有人。例如，信義區老屋經法拍以1,500萬成交。扣除拍賣所得費用，小明、小華、小美可各自分得約500萬元。
陳慶鴻指出，「共有物分割是強制消滅房產共有關係的手段，自家人顧及情面，通常是無法協議才會對簿公堂。但若共有人破產、名下財產被法拍，持分流入外人手中，就很難說了。」
他舉例，在法律實務上，有特定人士是以共有物分割之方式謀取利益。依據法律規定，共有人的持分再小，都可合法聲請共有物分割。而其他共有人就得跑法院，實際居住於該房屋之人更可能失去住所。如此一來，房地產的共有人可能須出資買下特定人士的持分，以免影響居住其中的人。
以前述信義區的老屋為例，3位共有人中，可能只有小美仍住在老家。但小明不幸破產，持分被法拍落入特定人士小強手中。若小強向法院聲請共有物分割，小華或小美至少要出500萬買下小強1/3的持分，才能保住安身之地。但若小華或小美無力拿出500萬元，法院判決變價分配，則老家將被法拍，小美也只能拿到500萬元，流離失所。
陳慶鴻進一步指出，即使小強不聲請共有物分割，也可能採取其他手段。例如，起訴請求小美必須支付租金、或要求使用共有物等。藉由這些手段，最終目標是讓小美買下他手中的持分。儘管這些手段不近人情，但在法律上一切合法。
楊媛婷提醒，若共有人的持分被法拍，其他共有人可到法院投標。即使沒有得標，共有人也有優先承購權。例如，小明的持分被法拍，共有人以外之人以500萬的出價得標，小華和小美仍有機會用同樣的價格買回持分，避免老屋的持分落入他人手中。
陳慶鴻坦言，前述4項法律手段，都必須具備相當程度的繁瑣程序。此外，「有時使用這些法律手段，也會造成家族間的紛爭及分裂。」
因此，他建議手中持有房產、土地的人，生前要盡可能做適當的處分。例如，在沒有違反特留分規定的前提下，遺囑可指定將不動產留給單一繼承人。否則，時間愈久，產權只會愈來愈複雜。零碎的持分不只難以利用，持有人還必須繳稅，甚至可能影響申請社會福利的資格。父母在生前多想一點，子女的煩惱就少一點！
2021/12/24
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